行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
不動(dòng)產(chǎn)登記的落地、央行的再次降息等政策，讓住宅地產(chǎn)再一次陷入觀望，而全國資金面的趨向?qū)捤桑屛覀冇辛烁嗟耐顿Y選擇，那么面對(duì)國內(nèi)偏少的投資渠道，如今什么樣的投資產(chǎn)品是最具潛力的呢？商業(yè)地產(chǎn)或是不少投資客選擇的新方向。
眾所周知，社區(qū)商業(yè)船小好掉頭，近年來，它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)，在不斷完善，幾乎是投資領(lǐng)域中不可缺少的角色。傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)，在面臨市場洗禮的背景下，也在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面發(fā)生著悄然變化，以前的放養(yǎng)式社區(qū)商業(yè)已經(jīng)不再受寵，定制式、注重產(chǎn)品升級(jí)改造定制的獨(dú)立式商業(yè)，則成為社區(qū)商業(yè)投資的“紅人”，比如說正在熱銷的龍湖水晶酈城·晶悅薈獨(dú)立商業(yè)，規(guī)劃高端的云路中心、銀海·幸福廣場獨(dú)立商業(yè)，它們不僅引導(dǎo)社區(qū)及外部區(qū)域的消費(fèi)方式，也為投資者提供了全新的商業(yè)投資選擇。
從記者的調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，目前社區(qū)商業(yè)的全新升級(jí)產(chǎn)品——獨(dú)立商業(yè)，憑借著創(chuàng)新的業(yè)態(tài)、統(tǒng)一的運(yùn)營、獨(dú)到的管理模式等，迎來了大批投資粉，成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。
放養(yǎng)式的底商已經(jīng)成為過去時(shí) 定制式的獨(dú)立商業(yè)現(xiàn)在正紅火
提到地產(chǎn)，現(xiàn)在的住宅市場或許因開發(fā)商戰(zhàn)略的調(diào)整、不動(dòng)產(chǎn)登記、降息、市場大環(huán)境的影響力，觀望情緒濃重。但提到投資，商業(yè)地產(chǎn)的前景卻有可圈可點(diǎn)之處，這是因?yàn)椋胄械倪B續(xù)兩次降準(zhǔn)，全國資金面的放松，讓不少手中有錢的市民把投資的熱點(diǎn)鎖定商業(yè)地產(chǎn)。
2014年年底，隨著紅星國際廣場、昆明西山萬達(dá)廣場以及昆明廣場的火爆開業(yè)，令不少投資客重拾信心。數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南省有50多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，面對(duì)眾多的產(chǎn)品選擇，究竟投資什么樣的產(chǎn)品，才更放心、更有保障？是傳統(tǒng)的社區(qū)底商、高大上的綜合體項(xiàng)目，還是目前社區(qū)商業(yè)升級(jí)產(chǎn)品——獨(dú)立商業(yè)，現(xiàn)在，讓我們?nèi)ヒ惶骄烤拱桑?/span>
現(xiàn)狀
資金寬松 商業(yè)投資成熱點(diǎn)
繼2014年11月份之后，2015年2月4日央行決定，自2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，央行本次降準(zhǔn)，估計(jì)可釋放出流動(dòng)性資金達(dá)近9000億。可見，央行連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金，從某種意義上說，不僅可以解決當(dāng)前國內(nèi)金融市場流動(dòng)性緊張的局面，也可增加國內(nèi)商業(yè)銀行的可貸款資金，從而有利于降低整個(gè)金融市場的融資成本，一定程度解決當(dāng)前國內(nèi)金融市場融資難與貴的問題。說的直接些，兩次降準(zhǔn)，有更多的投資資金進(jìn)入市場，放寬了資金面，選擇性投資也再次成為社會(huì)熱點(diǎn)話題。
除此之外，春節(jié)期間，不動(dòng)產(chǎn)登記正式落地，開發(fā)商觀望情緒濃，銷售戰(zhàn)略的頻繁調(diào)整，讓不少購房者陷入觀望。而這些年住宅市場投資收益率的下滑，也讓更多的投資客放棄對(duì)傳統(tǒng)住宅市場的投資，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
可見，從目前的大環(huán)境來看，商業(yè)地產(chǎn)迎來了投資的“春天”，是不少投資客們看好的投資項(xiàng)目。
投資鎖定社區(qū)商業(yè) 門檻不高收益還穩(wěn)
商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)來了，但麻煩也跟著機(jī)會(huì)一起讓投資客陷入煩惱。到底什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才適合投資、回報(bào)也有保障呢？說的簡單些，投資的主要目的是在最短的時(shí)間內(nèi)拿到最大的回報(bào)。雖然過去投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資客嘗到了甜頭，也得到了可觀的投資回報(bào)，但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品類越來越豐富，什么樣的項(xiàng)目才能達(dá)到以前的投資效果呢？是高大上的綜合體項(xiàng)目，還是寫字樓產(chǎn)品或者是社區(qū)商業(yè)？
據(jù)記者不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綜合體項(xiàng)目更適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定品牌影響力的商家投入。但此類投資，風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較高，因?yàn)楸仨氂锌沙掷m(xù)的資金的不斷投入，幫助投資項(xiàng)目度過養(yǎng)商期，才能看得到回報(bào)。其次，投資大型綜合體項(xiàng)目還要耐得住時(shí)間的考驗(yàn)，因?yàn)樗顿Y周期較長，但它也有產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)，一旦項(xiàng)目運(yùn)營得好，回報(bào)率可能會(huì)比較可觀。
至于社區(qū)商業(yè)，鋪面的靈活性較大，從投資金額來說，可根據(jù)自己的實(shí)際情況來定，而豐富的業(yè)態(tài)，相對(duì)較快的投資回報(bào)，均成了目前社區(qū)商業(yè)投資受寵的關(guān)鍵原因。作為投資產(chǎn)品，社區(qū)商鋪具備了門檻較低，回報(bào)快，投資風(fēng)險(xiǎn)低等條件，滿足了不少小、中型投資客的根本需求。而隨著開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品的精耕細(xì)作，以龍湖水晶酈城·晶悅薈、云路中心等為代表的社區(qū)商業(yè)升級(jí)版的獨(dú)立商業(yè)，成為許多投資者最關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品。
調(diào)查
從底商到獨(dú)立 昆明社區(qū)商業(yè)求變
雖說市場上可以選擇投資的商業(yè)項(xiàng)目繁多，但只要你細(xì)細(xì)分析也不難發(fā)現(xiàn)，每一類商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品，均有它自己的優(yōu)缺點(diǎn)，當(dāng)然也適合不同投資人群。為何社區(qū)商業(yè)升級(jí)版——獨(dú)立商業(yè)，會(huì)在投資行列中脫穎而出呢？下面我們就從社區(qū)商業(yè)的發(fā)展開始談起。
說到社區(qū)商業(yè)，你會(huì)想到什么？中介、小超市、茶室或者是理發(fā)店。 雖然這樣的商業(yè)，方便了小區(qū)的居民，但業(yè)態(tài)相對(duì)局限，無法覆蓋周邊小區(qū)，只能吸引社區(qū)內(nèi)的居民光顧，養(yǎng)商期較長。而且這樣的社區(qū)商業(yè)，也存在幾個(gè)明顯的問題，比如，第一，對(duì)小區(qū)居民的打擾，很難平衡居民和商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；第二則是業(yè)態(tài)的局限，比如餐飲業(yè)是最聚集人氣的，但傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)往往均不允許餐飲業(yè)的加入，不但對(duì)吸引人氣起局限作用，而且小區(qū)鋪面流動(dòng)率降低，投資回報(bào)率相對(duì)較低；第三是后期運(yùn)營的問題，傳統(tǒng)的社區(qū)底商，主要采用銷售的模式，商鋪的經(jīng)營及管理，也是各自為政，容易造成業(yè)態(tài)同質(zhì)化的問題。
社會(huì)總是在不斷發(fā)展和升級(jí)，就好像商業(yè)地產(chǎn)一樣，社區(qū)商業(yè)經(jīng)過了這些年的總結(jié)和進(jìn)步，一種新型的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品全新出爐，它就是獨(dú)立商業(yè)。它的出現(xiàn)，解決了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)面臨的運(yùn)營難、回報(bào)率低等一系列問題，用低投入、高回報(bào)、快速兌現(xiàn)等關(guān)鍵詞贏得了投資客們的認(rèn)可。
底商放養(yǎng) 難保投資回報(bào)
在昆明市場上存在了那么多年的底商，為何會(huì)走下坡路呢？究竟是什么原因讓社區(qū)商業(yè)必須升級(jí)？據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大約在10年前，昆明人慢慢發(fā)現(xiàn)了投資商業(yè)地產(chǎn)的好處。不但投資回報(bào)率較之住宅高，而且不需要操心。只要你購買的商鋪區(qū)位夠好，消費(fèi)人群夠穩(wěn)定又持續(xù)，那么就算你不懂得經(jīng)營生意，也可以把商鋪出租而獲得可觀的收益。也正是因?yàn)樯啼佂顿Y被越來越多人看好，好鋪難求的局面在昆明上演得轟轟烈烈，高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及高額的單價(jià)讓投資客們壓力山大。
于是，社區(qū)底商出現(xiàn)了，雖然它不像市中心鋪面即買即賺錢，但它的投資回報(bào)亦很穩(wěn)定。目前，在世紀(jì)城、銀海山水間的底商都有了不錯(cuò)的收益。但是，看似輝煌的傳統(tǒng)社區(qū)底商卻也暗藏危機(jī)，最致命的因素就是投資的局限性以及不規(guī)范的運(yùn)營。這是因?yàn)椋^去的社區(qū)底商大多數(shù)采取銷售模式，出售產(chǎn)權(quán)，后期運(yùn)營全憑業(yè)主喜好，無專業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)助。如果區(qū)位沒選好，那可慘了，出租難，投資回報(bào)率低成了社區(qū)底商最大的瓶頸。而業(yè)態(tài)的局限（例如社區(qū)底商因?yàn)闊煹涝O(shè)計(jì)無法引入餐飲行業(yè)等），也讓社區(qū)底商走上了淘汰的行列。
隨著放養(yǎng)式社區(qū)底商的問題暴露，越來越多的投資客對(duì)于社區(qū)底商信心不足。而從國內(nèi)其他城市出臺(tái)的政策來看，從政府層面，已開始限制社區(qū)底商的發(fā)展。比如北京市就曾發(fā)布了“北京商業(yè)發(fā)展白皮書”，重申了限制底商，鼓勵(lì)大商家進(jìn)社區(qū)，建立專門的、獨(dú)立的社區(qū)服務(wù)體系。
目標(biāo)定制 獨(dú)立商業(yè)受歡迎
一方面是大型社區(qū)的餐飲、娛樂、消費(fèi)等配套奇缺，另一方面，卻是社區(qū)底商出租率降低，投資回報(bào)率普遍降低，社區(qū)底商不得不升級(jí)，獨(dú)立商業(yè)的面市，成為一種趨勢(shì)。
獨(dú)立商業(yè)以相對(duì)獨(dú)立的建筑形態(tài)區(qū)別于社區(qū)底商，許多獨(dú)立商業(yè)都有明確的定位，以定制為目標(biāo)，以包括餐飲、娛樂等聚人氣的業(yè)態(tài)定位為基礎(chǔ)，為投資客尋找片區(qū)內(nèi)需求最大的方向。它一改社區(qū)底商只管賣不管理的現(xiàn)狀，加入了更多的定向管理，讓定制不只是停留在方向選擇上，更體現(xiàn)在方方面面，從而大力降低投資客的投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資回報(bào)率。
拿現(xiàn)在昆明幾家定制式獨(dú)立商業(yè)舉例吧。以龍湖水晶酈城·晶悅薈特色商業(yè)為例，面積從50-400平方米不等，投資客可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來投資商鋪，而從回報(bào)率上說，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)招商和管理，從而降低投資客的風(fēng)險(xiǎn)，高質(zhì)量的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)給消費(fèi)者帶來最貼心的服務(wù)，最暖心的享受，從而提升獨(dú)立商業(yè)的軟性服務(wù)；如果從業(yè)態(tài)選擇上說，龍湖水晶酈城·晶悅薈以中端特色餐飲和帶有小資情調(diào)的咖啡廳、茶館為主，把聚人氣放在第一位，將體驗(yàn)式商業(yè)放到重要的位置上，將獨(dú)立商業(yè)的覆蓋面發(fā)揮到最大，不但將小區(qū)內(nèi)人群聚集其中，還把小區(qū)3-5公里范圍內(nèi)的人群均聚集在龍湖水晶酈城的獨(dú)立商業(yè)中，從而讓投資客利益最大化，投資回報(bào)率最大化。從而實(shí)現(xiàn)，跟著龍湖水晶酈城，簡單投資，快樂賺錢。
無獨(dú)有偶，昆明除了龍湖水晶酈城在做獨(dú)立商業(yè)，銀海·幸福廣場也在升級(jí)社區(qū)商業(yè)服務(wù)，開啟獨(dú)立商業(yè)模式。銀海·幸福廣場定位為“城市生活廣場”，在發(fā)揮城市副中心商業(yè)功能，滿足區(qū)域內(nèi)居住人群及商務(wù)客群一站式購物需求的基礎(chǔ)上，更加強(qiáng)調(diào)商業(yè)整體與周邊生活、教育、人文、景觀配套的協(xié)調(diào)性、互動(dòng)性，強(qiáng)調(diào)購物的體驗(yàn)感，實(shí)現(xiàn)住戶、商戶、消費(fèi)者對(duì)城市生活及商業(yè)功能需求與情感需求的完美結(jié)合。
據(jù)記者了解，昆明正在升級(jí)社區(qū)商業(yè)，推廣獨(dú)立商業(yè)的還有云路中心等項(xiàng)目。基于對(duì)項(xiàng)目周邊市場環(huán)境的分析，云路中心就將自身定位為精品社區(qū)商業(yè)，將服務(wù)對(duì)象鎖定為吳井片區(qū)的消費(fèi)者。項(xiàng)目憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及小體量帶來的靈活性，為項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃、招商、運(yùn)營提供了良好的先天基因。作為環(huán)城南路商圈的有力補(bǔ)充，云路中心以其合理的商業(yè)規(guī)劃、動(dòng)線規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)的主力商家資源，形成了環(huán)城南路的商圈核心，反而探索出了一條特色鮮明，別具一格的發(fā)展之路。
獨(dú)立商業(yè)的出現(xiàn)，不僅成為提升片區(qū)居住品質(zhì)的保障，更為投資者提供了全新的投資選擇。
名詞解釋
社區(qū)商業(yè)
社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。而社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。如果按照載體建筑形式分類，社區(qū)商業(yè)主要有底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨(dú)立型商業(yè)三種。