行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)
一套完整的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程
招商第一階段 項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）
市調(diào)
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)研究，按市場(chǎng)形勢(shì)和展望進(jìn)行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營(yíng)層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進(jìn)一步深化和優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，使整個(gè)策劃和收益測(cè)算更接近實(shí)際。
1.宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析
2.項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)者研究
3.人口及收入分析
4.居民消費(fèi)習(xí)慣分析
5.項(xiàng)目定位及規(guī)劃分析
6.初步確定業(yè)態(tài)組合
7.向設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)元素
招商第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
項(xiàng)目招商
根據(jù)項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評(píng)估前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的招商策略和實(shí)施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：
1，品牌招商、品牌落位調(diào)整
2，前期招商市場(chǎng)推廣：1建立并培訓(xùn)市場(chǎng)推介隊(duì)伍2招商中心設(shè)計(jì)與布局3制作沙盤(pán)模型4制作其他有關(guān)項(xiàng)目招商之所需要材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤(pán)、網(wǎng)站及道具展示5招商策略/包裝
3，品牌招商實(shí)施（竣工驗(yàn)收前18個(gè)月）：1簡(jiǎn)歷并培訓(xùn)招商隊(duì)伍2對(duì)主力租戶及品牌租戶招商3招商審批行政管理方案4制定代理中介費(fèi)用及管理方案5整體品牌招商實(shí)施方案
招商第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
租務(wù)管理、品牌調(diào)整
1，品牌優(yōu)化策略：1品牌定位的準(zhǔn)確性研究2業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案3租戶調(diào)整提升方案
2，品牌調(diào)整實(shí)施：1整體品牌調(diào)整提升實(shí)施方案2業(yè)態(tài)調(diào)整時(shí)差推廣方案3目標(biāo)租戶持續(xù)提升方案4招商進(jìn)程管理
市場(chǎng)推廣第一階段 項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前期的準(zhǔn)備階段）
1.導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)規(guī)劃
2.戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃
3.促銷及活動(dòng)區(qū)域的規(guī)劃
4.公共區(qū)域特色租賃（花車(chē)）的規(guī)劃
市場(chǎng)推廣 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
1.配合前期招商進(jìn)行市場(chǎng)推廣（招商推介會(huì)、軟文造勢(shì)）
2.配合設(shè)計(jì)布置招商中心
3.配合制作沙盤(pán)模型
4.配合制作有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤(pán)、網(wǎng)頁(yè)及道具展示等
市場(chǎng)推廣第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1.制定及實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)前市場(chǎng)預(yù)熱計(jì)劃及開(kāi)業(yè)計(jì)劃
2.制定及實(shí)施年度市場(chǎng)戰(zhàn)略和推廣計(jì)劃
3.制定及實(shí)施年度市場(chǎng)推廣預(yù)算
4.制定及實(shí)施項(xiàng)目的媒體宣傳策劃
5.制定及實(shí)施促銷及活動(dòng)場(chǎng)地銷售及合作計(jì)劃
6.制定及實(shí)施項(xiàng)目廣告設(shè)施營(yíng)收計(jì)劃
7.制定及實(shí)施花車(chē)租賃計(jì)劃
租戶協(xié)調(diào)第一階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
1.籌備租戶協(xié)調(diào)隊(duì)伍
2.制定協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場(chǎng)流程及制度
3.協(xié)助租戶進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)
4.協(xié)助有關(guān)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收工作
5.協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)所需證照
6.協(xié)助租戶營(yíng)運(yùn)及推廣部門(mén)了解商場(chǎng)運(yùn)作
租戶協(xié)調(diào)第二階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1.協(xié)助租戶進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)
2.協(xié)助有關(guān)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收工作
3.協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)所需證照
4.協(xié)助租戶營(yíng)運(yùn)及推廣部門(mén)了解商場(chǎng)運(yùn)作
5.協(xié)助租戶處理營(yíng)運(yùn)上所遇到之困難
物業(yè)工程 第一階段項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）
設(shè)計(jì)咨詢
在本階段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理角度出發(fā)，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見(jiàn)。主要包括：
1.對(duì)設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進(jìn)行評(píng)估
2.對(duì)服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見(jiàn)
3.根據(jù)業(yè)態(tài)差異對(duì)設(shè)施的配置提供意見(jiàn)
4.從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)，分析該項(xiàng)目的機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動(dòng)控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見(jiàn)
5.非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見(jiàn)
6.特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見(jiàn)
7.從后期運(yùn)作管理的角度，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷、遺漏項(xiàng)提供改善及補(bǔ)充意見(jiàn)
物業(yè)工程第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
設(shè)計(jì)變更咨詢
本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：
1．對(duì)設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見(jiàn)
2．從后期運(yùn)行管理的便利性及維護(hù)成本的角度對(duì)建材的選料提供意見(jiàn)
3．對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，從后期運(yùn)行管理的角度提供意見(jiàn)
4．對(duì)前階段尚未定案的繼續(xù)跟進(jìn)并提供意見(jiàn)
物業(yè)工程 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1. 工程交接驗(yàn)收階段
•物業(yè)工程人員提前參與項(xiàng)目后期的設(shè)備調(diào)試工作
•制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度
•進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測(cè)試，和相關(guān)各方一起驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)， 制作移交清單
•協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行
•制定后期營(yíng)運(yùn)相關(guān)的設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)行管理制度
2. 工程營(yíng)運(yùn)階段（工程與物業(yè)維修）
•設(shè)施設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行
•專業(yè)設(shè)施的外包工作管理
•落實(shí)設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運(yùn)行管理
•優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運(yùn)行記錄和 維保計(jì)劃
•定期安排重點(diǎn)設(shè)備實(shí)施的測(cè)試工作
•設(shè)備設(shè)施的技改工作
•租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗(yàn)收
•監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃?xì)馓筋^、燈箱廣告等）
•工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新
物業(yè)運(yùn)營(yíng) 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）
1．建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
•層高、柱距
•裝修材料
•人流、車(chē)流的導(dǎo)向
•物業(yè)管理用房
•停車(chē)場(chǎng)及相關(guān)出入口的設(shè)置
2．平面和空間設(shè)計(jì)
•前場(chǎng)平面空間規(guī)劃
•后場(chǎng)規(guī)劃
•手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置
•公共廁所的位置和數(shù)量
•建議倉(cāng)庫(kù)及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布
•卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置
物業(yè)運(yùn)營(yíng)第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
一．前期物業(yè)準(zhǔn)備（竣工驗(yàn)收前6個(gè)月）
物業(yè)管理體系的建立
•制定物業(yè)管理手冊(cè)（裝修守冊(cè)、租戶守冊(cè)）
•制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度
•制定項(xiàng)目檔案管理制度
•制定外包/分包商管理制度
•制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施
•制定全面的物業(yè)保險(xiǎn)要求
•制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費(fèi)及有償服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
•制定為配合各類推廣活動(dòng)的物業(yè)監(jiān)管制度
•制定對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件
二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗(yàn)收前4個(gè)月）
1．籌建物業(yè)管理架構(gòu)
2．前期人員招聘及物資配備
•制定崗位招聘要求、計(jì)劃、考核制度及薪資標(biāo)準(zhǔn)
•員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)
•辦公物品購(gòu)置及制服制作
3．物業(yè)移交及接管驗(yàn)收
•確立接收小組
•物業(yè)接管驗(yàn)收的范圍
•已接收區(qū)域成品保護(hù)與控制
4．租戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作
•完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關(guān)職能部門(mén)建立良好聯(lián)動(dòng))
•開(kāi)荒清潔
•配合各類推廣活動(dòng)的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持
三．綜合驗(yàn)收與工程交接（從物業(yè)管理角度）
在工程竣工時(shí)，協(xié)助工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收，此階段的工作包括：
1．制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度
2．制作移交清單，驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)
3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行
4．進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測(cè)試
5．制定運(yùn)行設(shè)備的操作制度
物業(yè)運(yùn)營(yíng)第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1．租戶裝修管理
•監(jiān)管租戶按期完成裝修工程
•組織商鋪裝修竣工驗(yàn)收
•租戶退場(chǎng)后場(chǎng)地復(fù)原工程監(jiān)管
2．對(duì)外公共關(guān)系聯(lián)系與維護(hù)
3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管
4．租戶服務(wù)管理
•根據(jù)租戶實(shí)際需求優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程及細(xì)則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)
•按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊(cè)及物業(yè)規(guī)定對(duì)租戶進(jìn)行日
常管理
•餐飲租戶特別管理
排油煙管道清洗監(jiān)管
廚房下水防堵措施監(jiān)管
餐飲租戶員工非高峰時(shí)段行為控管
•經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掌握
•營(yíng)業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)
•租戶營(yíng)業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)
•租戶服務(wù)滿意度分析
•租戶檔案建立與管理(營(yíng)業(yè)證照年檢；保險(xiǎn)單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書(shū)往來(lái)留存)
5．保安及消防管理
•保安管理
•反扒應(yīng)急分隊(duì)
•營(yíng)業(yè)結(jié)束后清場(chǎng)及夜間內(nèi)部控制管理
•卸貨區(qū)管理
•停車(chē)場(chǎng)管理
•消防管理
•消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行
•消防設(shè)備和器材管理
•大型推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全管控
6．保潔與綠化
•公共區(qū)域的保潔
•外墻及天棚清洗
•衛(wèi)生間管理
•隔油池清洗
•餐廚垃圾管理
•蟲(chóng)害控制管理
•綠化養(yǎng)護(hù)
•植物租賃管理
7．顧客服務(wù)
•顧客問(wèn)詢、投訴之接待與處理
•顧客服務(wù)臺(tái)及咨詢熱線(愛(ài)心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認(rèn)領(lǐng)等)
•人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助
8．公共推廣活動(dòng)協(xié)助及配合
9．物業(yè)保險(xiǎn)投保及風(fēng)險(xiǎn)控制
•加強(qiáng)對(duì)物業(yè)內(nèi)各類風(fēng)險(xiǎn)控制,降低投保費(fèi)用
10．物業(yè)管理費(fèi)用及公用費(fèi)用收繳
市調(diào)
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)研究，按市場(chǎng)形勢(shì)和展望進(jìn)行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營(yíng)層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進(jìn)一步深化和優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，使整個(gè)策劃和收益測(cè)算更接近實(shí)際。
1.宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析
2.項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)者研究
3.人口及收入分析
4.居民消費(fèi)習(xí)慣分析
5.項(xiàng)目定位及規(guī)劃分析
6.初步確定業(yè)態(tài)組合
7.向設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)元素
招商第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
項(xiàng)目招商
根據(jù)項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評(píng)估前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的招商策略和實(shí)施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：
1，品牌招商、品牌落位調(diào)整
2，前期招商市場(chǎng)推廣：1建立并培訓(xùn)市場(chǎng)推介隊(duì)伍2招商中心設(shè)計(jì)與布局3制作沙盤(pán)模型4制作其他有關(guān)項(xiàng)目招商之所需要材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤(pán)、網(wǎng)站及道具展示5招商策略/包裝
3，品牌招商實(shí)施（竣工驗(yàn)收前18個(gè)月）：1簡(jiǎn)歷并培訓(xùn)招商隊(duì)伍2對(duì)主力租戶及品牌租戶招商3招商審批行政管理方案4制定代理中介費(fèi)用及管理方案5整體品牌招商實(shí)施方案
招商第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
租務(wù)管理、品牌調(diào)整
1，品牌優(yōu)化策略：1品牌定位的準(zhǔn)確性研究2業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案3租戶調(diào)整提升方案
2，品牌調(diào)整實(shí)施：1整體品牌調(diào)整提升實(shí)施方案2業(yè)態(tài)調(diào)整時(shí)差推廣方案3目標(biāo)租戶持續(xù)提升方案4招商進(jìn)程管理
市場(chǎng)推廣第一階段 項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前期的準(zhǔn)備階段）
1.導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)規(guī)劃
2.戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃
3.促銷及活動(dòng)區(qū)域的規(guī)劃
4.公共區(qū)域特色租賃（花車(chē)）的規(guī)劃
市場(chǎng)推廣 第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
1.配合前期招商進(jìn)行市場(chǎng)推廣（招商推介會(huì)、軟文造勢(shì)）
2.配合設(shè)計(jì)布置招商中心
3.配合制作沙盤(pán)模型
4.配合制作有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤(pán)、網(wǎng)頁(yè)及道具展示等
市場(chǎng)推廣第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1.制定及實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)前市場(chǎng)預(yù)熱計(jì)劃及開(kāi)業(yè)計(jì)劃
2.制定及實(shí)施年度市場(chǎng)戰(zhàn)略和推廣計(jì)劃
3.制定及實(shí)施年度市場(chǎng)推廣預(yù)算
4.制定及實(shí)施項(xiàng)目的媒體宣傳策劃
5.制定及實(shí)施促銷及活動(dòng)場(chǎng)地銷售及合作計(jì)劃
6.制定及實(shí)施項(xiàng)目廣告設(shè)施營(yíng)收計(jì)劃
7.制定及實(shí)施花車(chē)租賃計(jì)劃
租戶協(xié)調(diào)第一階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
1.籌備租戶協(xié)調(diào)隊(duì)伍
2.制定協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場(chǎng)流程及制度
3.協(xié)助租戶進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)
4.協(xié)助有關(guān)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收工作
5.協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)所需證照
6.協(xié)助租戶營(yíng)運(yùn)及推廣部門(mén)了解商場(chǎng)運(yùn)作
租戶協(xié)調(diào)第二階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1.協(xié)助租戶進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)
2.協(xié)助有關(guān)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收工作
3.協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)所需證照
4.協(xié)助租戶營(yíng)運(yùn)及推廣部門(mén)了解商場(chǎng)運(yùn)作
5.協(xié)助租戶處理營(yíng)運(yùn)上所遇到之困難
物業(yè)工程 第一階段項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）
設(shè)計(jì)咨詢
在本階段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理角度出發(fā)，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見(jiàn)。主要包括：
1.對(duì)設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進(jìn)行評(píng)估
2.對(duì)服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見(jiàn)
3.根據(jù)業(yè)態(tài)差異對(duì)設(shè)施的配置提供意見(jiàn)
4.從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)，分析該項(xiàng)目的機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動(dòng)控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見(jiàn)
5.非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見(jiàn)
6.特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見(jiàn)
7.從后期運(yùn)作管理的角度，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷、遺漏項(xiàng)提供改善及補(bǔ)充意見(jiàn)
物業(yè)工程第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
設(shè)計(jì)變更咨詢
本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：
1．對(duì)設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見(jiàn)
2．從后期運(yùn)行管理的便利性及維護(hù)成本的角度對(duì)建材的選料提供意見(jiàn)
3．對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，從后期運(yùn)行管理的角度提供意見(jiàn)
4．對(duì)前階段尚未定案的繼續(xù)跟進(jìn)并提供意見(jiàn)
物業(yè)工程 第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1. 工程交接驗(yàn)收階段
•物業(yè)工程人員提前參與項(xiàng)目后期的設(shè)備調(diào)試工作
•制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度
•進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測(cè)試，和相關(guān)各方一起驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)， 制作移交清單
•協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行
•制定后期營(yíng)運(yùn)相關(guān)的設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)行管理制度
2. 工程營(yíng)運(yùn)階段（工程與物業(yè)維修）
•設(shè)施設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行
•專業(yè)設(shè)施的外包工作管理
•落實(shí)設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運(yùn)行管理
•優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運(yùn)行記錄和 維保計(jì)劃
•定期安排重點(diǎn)設(shè)備實(shí)施的測(cè)試工作
•設(shè)備設(shè)施的技改工作
•租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗(yàn)收
•監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃?xì)馓筋^、燈箱廣告等）
•工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新
物業(yè)運(yùn)營(yíng) 第一階段 項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）
1．建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
•層高、柱距
•裝修材料
•人流、車(chē)流的導(dǎo)向
•物業(yè)管理用房
•停車(chē)場(chǎng)及相關(guān)出入口的設(shè)置
2．平面和空間設(shè)計(jì)
•前場(chǎng)平面空間規(guī)劃
•后場(chǎng)規(guī)劃
•手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置
•公共廁所的位置和數(shù)量
•建議倉(cāng)庫(kù)及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布
•卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置
物業(yè)運(yùn)營(yíng)第二階段 項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）
一．前期物業(yè)準(zhǔn)備（竣工驗(yàn)收前6個(gè)月）
物業(yè)管理體系的建立
•制定物業(yè)管理手冊(cè)（裝修守冊(cè)、租戶守冊(cè)）
•制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度
•制定項(xiàng)目檔案管理制度
•制定外包/分包商管理制度
•制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施
•制定全面的物業(yè)保險(xiǎn)要求
•制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費(fèi)及有償服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
•制定為配合各類推廣活動(dòng)的物業(yè)監(jiān)管制度
•制定對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件
二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗(yàn)收前4個(gè)月）
1．籌建物業(yè)管理架構(gòu)
2．前期人員招聘及物資配備
•制定崗位招聘要求、計(jì)劃、考核制度及薪資標(biāo)準(zhǔn)
•員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)
•辦公物品購(gòu)置及制服制作
3．物業(yè)移交及接管驗(yàn)收
•確立接收小組
•物業(yè)接管驗(yàn)收的范圍
•已接收區(qū)域成品保護(hù)與控制
4．租戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作
•完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關(guān)職能部門(mén)建立良好聯(lián)動(dòng))
•開(kāi)荒清潔
•配合各類推廣活動(dòng)的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持
三．綜合驗(yàn)收與工程交接（從物業(yè)管理角度）
在工程竣工時(shí)，協(xié)助工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收，此階段的工作包括：
1．制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度
2．制作移交清單，驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)
3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行
4．進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測(cè)試
5．制定運(yùn)行設(shè)備的操作制度
物業(yè)運(yùn)營(yíng)第三階段 項(xiàng)目后期（項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段）
1．租戶裝修管理
•監(jiān)管租戶按期完成裝修工程
•組織商鋪裝修竣工驗(yàn)收
•租戶退場(chǎng)后場(chǎng)地復(fù)原工程監(jiān)管
2．對(duì)外公共關(guān)系聯(lián)系與維護(hù)
3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管
4．租戶服務(wù)管理
•根據(jù)租戶實(shí)際需求優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程及細(xì)則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)
•按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊(cè)及物業(yè)規(guī)定對(duì)租戶進(jìn)行日
常管理
•餐飲租戶特別管理
排油煙管道清洗監(jiān)管
廚房下水防堵措施監(jiān)管
餐飲租戶員工非高峰時(shí)段行為控管
•經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掌握
•營(yíng)業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)
•租戶營(yíng)業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)
•租戶服務(wù)滿意度分析
•租戶檔案建立與管理(營(yíng)業(yè)證照年檢；保險(xiǎn)單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書(shū)往來(lái)留存)
5．保安及消防管理
•保安管理
•反扒應(yīng)急分隊(duì)
•營(yíng)業(yè)結(jié)束后清場(chǎng)及夜間內(nèi)部控制管理
•卸貨區(qū)管理
•停車(chē)場(chǎng)管理
•消防管理
•消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行
•消防設(shè)備和器材管理
•大型推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全管控
6．保潔與綠化
•公共區(qū)域的保潔
•外墻及天棚清洗
•衛(wèi)生間管理
•隔油池清洗
•餐廚垃圾管理
•蟲(chóng)害控制管理
•綠化養(yǎng)護(hù)
•植物租賃管理
7．顧客服務(wù)
•顧客問(wèn)詢、投訴之接待與處理
•顧客服務(wù)臺(tái)及咨詢熱線(愛(ài)心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認(rèn)領(lǐng)等)
•人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助
8．公共推廣活動(dòng)協(xié)助及配合
9．物業(yè)保險(xiǎn)投保及風(fēng)險(xiǎn)控制
•加強(qiáng)對(duì)物業(yè)內(nèi)各類風(fēng)險(xiǎn)控制,降低投保費(fèi)用
10．物業(yè)管理費(fèi)用及公用費(fèi)用收繳